Расположение для торговой недвижимости - это главное. А хорошее расположение - это прежде всего большое число потенциальных покупателей, проходящих или проезжающих ежедневно мимо данного объекта. Если бы можно было создать цветовую диаграмму, показывающую интенсивность человеческого "трафика" в Москве, то, безусловно, самыми горячими точками оказались бы окрестности станций метро. Однако такое расположение диктует и формат торговых точек - в основном это небольшие киоски. Для более крупных предприятий торговли и для современных торговых центров в границах ТТК оптимальное расположение - первая линия домов основных магистралей.

Ставки диктуют прибыль

"Арендные ставки по центральным торговым коридорам несколько выше, чем в качественных торговых центрах на МКАД, - говорит Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. - Это связано с тем, что проходимость, например, Тверской улицы или Арбата выше, чем в торговом центре на окраине Москвы. Так, ставки аренды в центральных торговых комплексах составляют в среднем 1100-1500 долларов за кв. м в год; в торговых центрах, расположенных на окраинах, - 600-1000 долларов за кв. м в год".

В компании 4Rent Estate назвали похожие цифры: "В среднем ставки аренды по основным торговым коридорам Москвы составляют 1500-2500 долларов за кв. м, - говорит Сергей Храмов. - На Тверской улице арендная ставка равна 3500 долларов за кв. метр. В некоторых случаях она может доходить и до 4000-6000 долларов. Если говорить об объектах, удаленных от центра, ставка составит в среднем 700 долларов за кв. метр. Здесь важную роль играет удаленность от метро, а также от транспортных магистралей. Если говорить об уровне доходности столичных торговых центров, то в среднем это 14 процентов".

Центр подешевел!

По словам А.Жамкина, объем предложения торговых площадей растет, что привело в III квартале 2006 года к снижению арендных ставок в среднем на 2,5 процента. При этом средняя цена продажи торговых площадей за пределами Садового кольца увеличилась на 2% и составила 2250 долларов за кв. м, а внутри Садового кольца, наоборот, снизилась почти на 10% (с 7600 до 6900 долларов за кв. м) в первую очередь за счет появления крупных недорогих помещений.

"Приоритеты покупателей меняются значительно, - констатирует Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow. - Если еще несколько лет назад торговые коридоры привлекали более высокий покупательский спрос, чем районные торговые центры, то сегодня можно наблюдать тенденцию к снижению покупательской активности по многим торговым коридорам. В центре остаются только рестораны, магазины, продающие эксклюзивную продукцию, покупатели которой не пойдут в торговый центр. Товары массового спроса полностью уходят в торговые центры".

Кольцо стало коридором?

Тот факт, что внешняя сторона МКАД оказалась в большей степени застроена торговыми молами, чем внутренняя, в компании Swiss Realty Group Moscow связывают не только с принадлежностью участков Москве или области. Просто многие участки на внешней стороне дороги изначально были лучше: большими по площади, с лучшей инфраструктурой, предлагались по лучшим ценам. А вот Сергей Храмов в объяснении этого загадочного феномена был краток: "Разница в стоимости земли и административные вопросы". "Преимущественная застройка внешней стороны МКАД, скорее всего, обусловлена тем, что здесь оказалось больше свободных земельных участков, - добавляет А.Жамкин. - Но если московские власти начнут продавать остальные земельные участки в собственность, ситуация кардинально не изменится в связи с их дефицитом".

Если же сравнивать периферию города (включая обе стороны МКАД) и районы, расположенные ближе к центру, то строительство ТЦ на окраинах города продиктовано желанием девелоперов сэкономить на строительстве, а также возможностью реализовать сразу большую площадь, считают в компании Blackwood. "ТЦ на МКАД имеют множество плюсов по сравнению с центральными: огромный ассортимент товаров, возможность купить все в одном месте, лучшая транспортная доступность для владельцев автомобилей, большие парковки", - говорит А. Жамкин.

Очевидно, что МКАД является трассой с огромным потоком потенциальных покупателей. "Однако, - замечает А. Жамкин, - надо учитывать, что в отличие от Садового кольца или ТТК МКАД не имеет вокруг себя пешеходной зоны, вблизи практически отсутствуют жилые дома и станции метро. Поэтому наибольшая торговая активность на МКАДе в основном заметна на пересечении с крупными магистралями, которые и являются торговыми улицами. Остальные участки МКАД скорее следует рассматривать как трассу (по инфраструктуре, устройству), а не как торговые коридоры".

По материалам газеты КДО